Новости рынка

Что ожидает рынок турецкой недвижимости в 2009 году. Турция 2009.

04.12.2008
Yucel Ersoz

Генеральный директор Япы Креди Корай(Yapı Kredi Koray) Юджел Ерсёз (Yücel Ersöz) дал свой прогноз по поводу того, что ожидает рынок турецкой недвижимости в 2009 году.
Напомним, что в конце 2007 года Ерсёз также высказал предположения по поводу 2008 года, которые оказались среди прочих предположений самыми правдоподобными.

1) Жилищный рынок Турции

Я не думаю, что будет значительное снижение цен на вторичном рынке. Примерно 70% жилой недвижимости находится в распоряжении 25% семей. Данные семьи приобрели недвижимость с целью инвестирования и поэтому пока им не предложат приемлемую цену они не станут продавать недвижимость. Конечно же возможны исключения. Оказавшиеся в затруднительном положении бизнесмены возможно продадут свою недвижимость по слегка заниженной цене. Однако не думаю, что подобные единичные случаи смогут повлиять на весь вторичный рынок жилья.

Наряду с уменьшением колличества выделяемых кредитов банки также уменьшили сроки возврата кредитов. Результатом этого явилось увеличение месячных выплат по кредитам. В связи с этим, рассматривая турецкую систему распределения доходов можно сказать, что кроме социальной прослойки, получающая самые высокие доходы представители среднего класса и ниже не смогут приобрести недвижимость на основе жилищного кредитования.

Думаю, что девелоперские фирмы ограничат колличество разрабатываемых проектов. Возможны скидки, вплоть до 20% в проектах требующие скорейшего притока финансовых средств.

Думаю, что в 2009 году самыми успешными проектами будут те, которые нацелены на богатую социальную прослойку. Цены на подобную недвижимость будут приемлемыми. Не дмаю, что оправдаются предположения об увеличении цен за квадратный метр данной недвижимости до уровня 15-20 тысяч долларов. Стамбул все таки не сравнится по привлечению миллионеров со всего мира так, как это делают Москва, Нью-Йорк, Лондон, или Дубай. Ведь большая часть людей, покупающие недвижимость по астрономическим ценам – это не местный народ, а иностранцы.

2) Торговые центры Турции

По результатам иследования, проведенного GYODER(Ассоциацией Инвестиционных Компаний) отношение потенциального годового объёма розничной торговли к общей площади турецких торговых центров составляет 48 000 долларов/ кв.м., в то время как в развитых европейских странах это соотношение составляет 30 000 долларов/ кв.м. Это значит, что даже при отсутствии роста розничной торговли для того, что бы в полной мере использовать потенциал Турции необходимо увеличить количество торговых центров на 50%.

Не раз строились предположения основанные на ложных статистических данных вроде соотношения численности населения Турции к общей площади торговых центров. Соотношение котороя я озвучил чуть выше, считаю самым правдоподобным, потому что наряду с численностью населения оно также включает в себя покупательную способность населения. Однако и здесь есть ошибочные представления. Последовательно поясню их:

65-70% расходов осуществляются либо на базарах либо в уличных прилавках, потому что их цены в целом ниже чем в торговых центрах. Избавиться от привычки покупать на улице либо на базаре будет очень сложно.

30% населения Турции живет в проселочной местности. Очень сложно будет привлечь покупательный потенциал данной категории населения в торговые центры.

Необходима высокая развитость услуг общественного транспорта. Однако по этим двум критериям наша страна уступает Европейским странам по этому совсем не просто будет привлекать население в торговые центры.

Индекс доверия покупателей уже снизился до минимального уровня за последние несколько лет. Если Турция сейчас находится в преддверии кризиса – я как раз в это и верю – то 2009 год будет не простым для рынка розничной торговли Турции.

Из за совокупности выше изложенных причин думаю, что в 2009 году  будут значительные изменения на рынке торговых центров Турции. Прежде всего снизятся арендные платы в торговых центрах, а доходы предпринимателей будут ниже ожидаемого уровня. Это не коснется торговых центров, расположение которых наиболее удачное. 

Также исключением из этого пессимистически настроенного прогноза являются торговые центры, которые нацелены на богатую прослойку населения и имеют грамотно построенную систему управления. Также предпологаю, что в 2009 году значимость фирм по управлению торговыми центрами и комплексному сервисному обслуживанию зданий будет возрастать.

3) Рынок офисной недвижимости Турции

Думаю, что во вторичном рынке офисной недвижимости на удачно расположенные офисы спрос уменьшаться не будет. Предприниматели, заработавшие не мало денег на разнице курсов валют понимают, что это временно и необходимо найти альтернативные способы заработка, поэтому предпологаю, что они будут вкладывать деньги в офисы класса А.

Предпологаю, что в 2009 году уменьшится количество офисных проектов. Однако отсутствие свободных офисных помещений класса А в таких районах, как Зинджирликую, Левент, Есентепе не должно рассматриваться как достаточное условие для развития новых проектов. Мы не должны забывать, что в этих районах практически не осталось свободных земельных участков под подобные проекты. Полагаю, что в этих районах на вторичном рынке офисной недвижимости цены падать не будут.

Прогноз Юджел Ерсёза на 2008 год

В конце 2007 года Юджел Ерсёз сделал следующий прогноз относительно 2008 года: 

В 2008 году произойдет значительное изменение курсов валют в связи с этим увеличатся процентные ставки. В конце 2008 года процентные ставки по жилищному кредитованию достигнут уровня 2-3% в месяц. Из за исчезновения с рынка дешевых импортных товаров потребления прекратится снижение инфляции. Будет наблюдаться рост инфляции. Цены на жилье не изменятся, годовой рост в данной сфере не превысит 3%. Будут продолжаться работы по имеющимся проектам торговых центров, однако новых вложений не будет. На рынке офисной недвижимости будет наблюдаться нехватка офисных поме

Новость подготовлена агенством "VESTA Недвижимость".
vestaestate.com