Новости рынка

Покупка жилья в Турции на стадии проекта. На что обращать внимание?

30.11.2008

Ни для кого не секрет, что во многих новых проектах продажи осуществляются на основе макетов, воссозданных по типу будущих зданий. В связи с этим, особенно актуальным является изучение положительных и отрицательных сторон продаж на основе макетов. В данной статье генеральный директор AB Invest, Зафер Арслан (Zafer Arslan) дает некоторые советы потенциальным покупателям.

Оживление на жилищном рынке совместно с увеличившимся спросом привело к тому, что многие проекты распродавались до начала строительства. Из-за большого спроса, на рынке недвижимости появилось не мало фирм, желающие ухватить свой «кусок пирога», однако не имеющие достаточную финансовую обеспеченность и опыт.

Для того, чтобы турецкий рынок недвижимости функционировал должным образом, необходимо пояснить с какими проблемами приходится сталкиваться при осуществлении продаж на основе макетов. Все проблемы можно объединить в три группы: проблемы, возникшие из-за неправильно составленных договоров; проблемы, возникшие на основе обеспечений, представленных строительной компанией; проблемы, возникшие из-за непрофессионализма строительной компании.

Договор предварительной купли-продажи.
Прежде всего, при нотариальном засвидетельствовании подобных договоров необходимо их оформить, как Договор предварительной купли-продажи недмижимости. В ином случае договор будет юридически неполноценным, что может привести к отрицательным последствиям для покупателя. Порой застройщики, пытаясь уменьшить свою налоговую обремененность, при заключении договора купли-продажи вписивают в ТАПУ цену ниже продажной, что может привести к большим послепродажным налоговым взысканиям. Это в  особенности актуально если был получен кредит. При этом разница между суммой, полученного кредита и вписанной в ТАПУ стоимости обязятельна будет учтена налоговыми органами. Покупатели должны настоять на том, чтобы в ТАПУ была вписана продажная цена. Кроме того в договоре должны быть в точности прописаны обязательства застройщика и права сторон. При получении договора необходимо попросить ТАПУ на коллективную собственность. Данный документ является подтверждением вашего права на землю под жилым домом и указывает какой именно единицой Вы будете владеть. Вместе с этим, перед покупкой конечно же необходимо хорошенько изучить техническое задание и разрешение на строительство.

 

Обязательства, предоставленные покупателю.
Одним из важных моментов при покупки недвижимости на основе макетов являются обязательства, предоставленные строительной фирмой. Покупатель должен задуматься о своем финансовом благополучии в случае если строительство не будет завершено в установленные сроки. Предположим, что покупатель воспользовался жилищным кредитованием. Сразу после того, как покупатель заключит договор и осуществит первую выплату примерно в 25% появится обязательство по выплатам взносов и процентов по кредиту. Однако если купленная недвижимость не будет сдана в эксплуатацию в сроки, то покупателям помимо выплат по кредиту придется продолжать жить в съемной квартире и платить арендную плату.

Разберем небольшой пример. Предположим, что в проекте жилого комплекса покупатель покупает квартиру стоимостью 200 000 Новых Турецких Лир (НТЛ). Квартира будет готова через 2 года. На момент заключения сделки покупатель выплачивает 25% наличными, а  для оставшихся 75% берёт кредит с процентной ставкой в 1,55% сроком в 10 лет. После выплаты наличными 50 000 НТЛ, расходы покупателя не прекращаются. Ежемесячно покупателю придется выплачивать взносы по кредиту в размере 2 852 НТЛ. Если предположить также, что покупатель ежемесячно выплачивает арендную плату в размере 1 000 НТЛ, то до получения, купленной квартиры в свое распоряжение покупателю придется выплатить сумму в размере 142 448 НТЛ, это наличная выплата + взносы по кредиту + арендная плата. А теперь предположим, что по этой же квартире выплаты по кредиту начнутся через 2 года, после получения купленной квартиры в свое распоряжение. К этому моменту покупателю придется выплатить в общей сложности 74 000 НТЛ, это наличная выплата + арендная плата. Как видите во втором случае за 2 года покупателю в общей сложности придется выплатить сумму в два раза меньшую чем в первом. Это является существенным поводом для раздумья.

Профессионализм строительной фирмы
Необходимо обратить внимание на качество строящегося здания и соответсвие последнего архитектурному проекту. Если застройщик не увеличивает свои расходы при увеличении себестоимости строительства , то это может привести к тому, что качество купленной недвижимости не будет соответствовать изначально обговоренной или вовсе к остановлению строительства.

К примеру в 2006 году наряду с экономической нестабильностью наблюдалось снижение индекса доверия покупателей. В связи с этим уменьшился спрос из-за чего застройщики были вынуждены снизить цены по многим проектам. Кроме того в 2006 году себестоимость строительства по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 20,6%. Все эти факторы, а именно: увеличение себестоимости строительства, уменьшение спроса и в связи с этим снижение цен поставили застройщиков в затруднительное положение. В этой ситуации необходимо проконтролировать возможность застройщика завершить строительство и качество используемых материалов и проводимых работ. Подытожив выше сказанное приходим к выводу, что огромное значение имеет финансовая обеспеченность девелоперских фирм и строительных компаний.

Возможности предлагаемые покупателю:

Покупка за небольшую наличность(5% от общей стоимости)
В случае если покупатель сможет получить от банка гарантийное письмо о выдачи кредита на покупку жилья, то в этом случае  застройщики могут продать недвижимость с первичным взносом в 5%. После этого до получения жилья покупатель не будет производить какие либо выплаты.

К примеру Вы решаете на стадии проекта купить недвижимость стоимостью в 500 000 НТЛ. Предположим, что вы вносите 5% от стоимости – это сумма в 25 000 НТЛ, которую вам придется уплатить наличными. До того момента пока не будет готова данная недвижимость и зарегестрирована на ваше имя, больше никаких выплат производить не придется. Предположим, что ваша квартира готова к заселению. В этом случае вы можете её сдать в аренду, а арендными выплатами частично погашать выплаты по кредиту.

Большой доход от вложений
Другим приемуществом покупки на стадии проекта является получение прибыли от разницы в ценах на эту недвижимости на стадии проекта и в готовом виде. Ведь по мере строительства будет расти и цена.

Протекция покупателя
Большинство проектов финансируются банками. В этом случае банк осуществляет строгий контроль как над самим проектом, так и над фирмой разработчиком, застройщиком и т.д. Если банк одобрит проект, то начнет финансирование только после того как будет распродано 60% проекта. Таким образом банк оберегая свои интересы оберегает также интересы покупателя. Произведенные 5%-ные выплаты будут аккумулировться на заблокированном счете. Доступа к этому счету у строительных фирм и девелоперов нет, поэтому в случае если вдруг будет решено отказаться от проекта, проблемы по возврату 5% выплат не возникнут.  

Гарантирование ТАПУ
Гарантирование ТАПУ, в особенности для зарубежных банков является самым главным условием. Настолько, что на не застрахованную недвижимость отказывают выдавать кредит. Таким образом, защищая свои интересы банк также защищает интересы покупателей.

Новость подготовлена агенством "Vesta Недвижимость".
vestaestate.com