Emlak Satın Alma Aşamaları

2012-11-26
1   BÜTÇE BELİRLEMESİ
 
İlk önce, emlak satın alımına ayırabileceğiniz para miktarını kesin ve gerçekçi davranarak belirlemeniz gerekmektedir. Bütçe belirlemesi yapmadan veya yanlış hesaplayarak yapacağınız tüm işlemler, sonraki tüm aşamaların boşa gitmesine ve zarara uğramanıza neden olabilir.

Emlak piyasası farklı ödeme seçenekleri sunmaktadır. Bankalar; konut kredisi ve ipotekli kredi (mortgage) ; inşaat şirketleri ise; uygun ve esnek ödeme planları sunuyorlar. Bütçeniz, istediğiniz emlak için yeterli değil ise kredi fırsatlarından ve esnek ödeme planlarından yararlanabilirsiniz. Fakat yeterli miktarda paranız olsa bile, inşaat şirketlerinin esnek ödeme planlarından yararlanmanızı tavsiye ederiz. Çünkü, tüm birikiminizi bir anda elden çıkarmanız sizi zora sokabilir.

Bütçenizi belirlediniz, şimdi belki de en önemli aşamaya geçeceğiz, emlak seçimine!

 

2   EMLAK SEÇİMİ

En önemli aşamaya geldik diyebiliriz. Çünkü, beğendiniz emlak, ayrıntılarına kadar incelenmeli, üzerine kayıtlı herhangi bir borcun olup olmadığı öğrenilmeli. Ayrıca ulaşım imkanları, çevre ve komşular da büyük önem taşımaktadırlar.

VestaEstate.com emlak ilan portalımızda kayıtlı tüm emlakların fotografları ve ayrıntılı bilgileri bulunmaktadır. Bu bilgilere dayanarak emlak hakkında ön değerlendirme yapabilirsiniz. Emlak ilanlarını; ev sahipleri veya gayrimenkul şirketleri bizzat vermektedirler. Dolaysıyla herhangi bir ilan dikkatinizi çektiyse, ilan fotoğraflarının hemen yanındaki, ilan sahiplerinin iletişim bilgilerinden yada ''Talep Gönder'' ve ''Bana Telefon Açınız'' formlarını kullanarak,  ilan sahiplerine ulaşabilirsiniz.

Detaylı arama kutucuğundaki arama kriterlerini kullanarak, idealinize en yakın emlağı bulabiliriniz. Eğer istediğiniz kriterlerde emlak bulamadıysanız, o zaman danışmanlık bölümümüzden, ilgili emlakçılara yada inşaat şirketlerine talep bırakabilirsiniz. En kısa süre içinde, portalımız üzerinden size cevap vereceklerdir.

İstediğiniz kriterlerde emlağı bulduysanız eğer, doğru bir seçim olup olmadığını öğrenmek için emlağı bizzat görmeniz gerekir.

Neden emlağı görmeniz gerek?

İki sebepten dolayı:

1- Sunulan özelliklerin gerçek olup olmadığını 

2- Mevcut pafta üzerinde emlağın yerinin doğru gösterilip gösterilmediğini kontrol etmek için.

Bu bağlamda belirtmemiz gerekir ki; konutu inşaa eden büyük inşaat şirketleri, konutlarını tanıtmak amacıyla, potansiyel müşterilerinin yol ve konaklama harcamalarını karşılıksız üstlenmektedirler.

 

3    EMLAK SATIŞ SÖZLEŞMESİ

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı: tarafların tapu memurunun önünde, resmi olarak hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir ve Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve çevirmenlerin; okuma ve yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü'nün onayından sonra, hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

''Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' nedir?

Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak belirledikleri bir bedel karşılığında, satıcının taşınmazı satmak, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında verdikleri vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşmeye, ''satış vaadi sözleşmesi'' denir.

İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ni düzenleme yetkisi noterlere aittir. Sadece noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı, satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir. Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir. Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir. Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir. Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.

Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz  ve resen terkin edilir. Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın, harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

 

4    TAPU İŞLEMLERİ VE GEREKLİ BELGELER
 

Satıcı:

1. Fotoğraf
2. Nufus cüzdanı aslı
3. Vergi numarası
4. Deprem sigortası fotokobisi
5. TC kimlik numarası

Alıcı:

1. Fotoğraf
2. Nufus cüzdanı aslı
3. Vergi numarası
4. TC kimlik numarası


Tapu müdürlüklerine, hazırlıklı olarak (istenilen bilgi ve belgelerle birlikte) başvuruda bulunulması durumunda, işlemlerin süratli bir şekilde sonuçlandırılması mümkündür.

Başvurularda izlenecek yöntem, belge ve işlemler şunlardır:

• Tapu Sicil Müdürlüklerine; mutlaka kendiniz veya yasal yolla tam yetkili kıldığınız vekiliniz aracılığı ile başvuruda bulununuz.

• Yürürlükteki mevzuat gereği tapu işlemlerinde kimlik belgesi olarak nüfus cüzdanı ve pasaporttan başka belgenin kullanılması mümkün olmadığından, bu belgelerden herhangi birinin aslını ibraz ediniz.

• İşlemin taraflarından en az biri okuma yazma bilmiyor ise iki tanıkla birlikte, şayet işitme engelli ise veya Türkçe bilmiyorsa iki tanık yanında ayrıca yeminli çevirmenle birlikte başvurunuz.

• Tapu işlemlerinde kullanılacak vekaletnamelerin gerekli şekilde düzenlenmiş ve fotoğraflı olması zorunludur.(Fotoğraf tel zımba ile tutturulamaz ve fotokopi olamaz)

• Tapu sicil müdürlüklerinde imzalayacağınız evrakları mutlaka okuyunuz. Bir konuda tereddüde düşmüş iseniz, evrakı; görevli memur veya müdür ile görüşerek tereddüdünüzün giderilmesi akabinde imzalayınız.

• İşlemin tarafı Türk Ticaret Kanunu'na tabi bir şirket ise, şirket merkezinin bulunduğu yerdeki ticaret sicil memurluğundan, işlem yılı içerisinde alınmış yetki belgesi ve imza sirküleri ile birlikte (asıl veya noter tasdikli) başvuruda bulunmalısınız.

• Tüm işlemlerde, T.C. kimlik numarasını ile vergi kimlik numarasını belgeli olarak ibraz ediniz. Tüzel kişilerin taraf olduğu işlemlerde şirketin vergi numarasını, yetkilendirilmiş şirket temsilcisinin ise T.C. kimlik numarasını ibraz ediniz.

• Taşınmaz malın mülkiyetinin sözleşme ile devrine yönelik işlemlerde devir edenin bir, devir alanın iki adet 6x4 ebadında, son altı aylık fotoğraflarını, işlem vekaleten yapılıyor ise vekilin aynı nitelikte ki fotoğrafını ibraz ediniz.

• İsteminiz murisiniz adına kayıtlı taşınmazın mirasçıları adına elbirliği mülkiyeti halinde tescili ise, mirasçılardan birinin, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) halinde tescili ise mirasçıların tamamının başvurusu ile yukarıda sayılan belgelerin yanında sulh hukuk hakimliğinden alınmış mirasçılık (veraset) belgesini ibraz etmelisiniz.

• Murisiniz adına kayıtlı taşınmaz malların adınıza tescili ile birlikte mirasçılar arasında taksimi veya üçüncü şahıslara devri veya taşınmaz malın kaydı üzerine ayni ve şahsi hak tesisi gibi bir istemde bulunuyorsanız, yukarıda belirtilen belgeler yanında murisin son ikametgahının bulunduğu vergi dairesinden alınmış veraset ve intikal vergi ilişiğinin bulunmadığını belirtir yazı aslını ibraz etmelisiniz.

• İsteminiz, arsa niteliğindeki taşınmazınızın üzerine yapacağınız binaya yönelik olarak kat irtifakı tesis etmek ise; Maliklerin kimlik belgeleri (nüfus cüz./pasaport), vergi ve T.C. kimlik numaraları, ikişer adet fotoğraf, belediyece tasdikli genel inşaat projesi, bağımsız bölümlerin bulunduğu kat, no, nitelik varsa eklentilerini, arsa payı ve maliklerini gösterir noter tasdikli bağımsız bölüm listesi (bu listeye değerleri de yazılabilir) ile yönetim planını ibraz ediniz.

• Taşınmaz malınızın mülkiyetini kat mülkiyetine çevirmek istiyorsanız, öncelikle kadastro müdürlüklerine yapacağınız başvuru ile oradan alacağınız tescil bildirimi belgesine göre parselin cinsini mevcut duruma uygun hale getirilmesinden (cins tashihi) sonra, (J) bendinde belirtilen belgelerin yanı sıra, binanın ön ve arka mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13x18 cm boyutlarında belediyece tasdikli fotoğrafları ile tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerini ibraz ediniz.

• Taşınmaz malınızın cinsi mesken ise veya cinsi işyeri olmakla birlikte üzerinde mesken nitelikli bağımsız bölümler bulunuyorsa zorunlu deprem sigortasına ait poliçeyi (DASK) ibraz etmelisiniz.

 

5    TAŞINMA VE YERLEŞME

Yeni bir eve taşınmak çok heyecan verici bir duygudur. Çünkü yeni bir çevreyle ve yeni insanlarla bambaşka bir hayata başlarsınız. Diğer yandan ise taşınmak; uyum ve kaynaşma sorunları gibi endişe verici bir çok ögeyi de içinde taşır.

Yeni evinize herhangi bir güçlük çıkmadan taşınabilmeniz için iyi bir plan hazırlayıp, onu uygulamanız gerekiyor. Her ne kadar sıkıntılı bir iş olsa da, paketlemeyi ve taşımayı iyi bir şekilde düzenlerseniz, taşınma yükünü daha kolay bir hale getirebilirsiniz. Bu şekilde çalışmak size zaman kazandıracak ve işin sıkıntısını azaltacaktır.

Taşınma aynı zamanda eski ve yeni karışımı bir duygudur. Taşınma günü; eski çevrenizden, dostalırınızdan ve anılarınızdan ayrılacağınız için buruksunuzdur, ama yeni bir çevreye ve yeni arkadaşlara kavuşacağınız içinde heyecanlısınızdır. Taşınma yükünü ve duygularınızı aynı anda idare edebilmek için gayret göstermeniz gerekecektir. Taşınmanın gerekliliğini bilmek kadar, tadını da çıkarmak önemlidir. Böylece başka bir eve taşınmak acıklı ve hüzünlü bir hal almaz. Yeni hayatınızda ve evinizde, sağlıklı ve mutlu bir ömür geçirmenizi dileriz.


 

E-mail:
Şifre:
Şifremi unuttum.
Kayıt ol