Piyasa Haberleri

Konut Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

30.11.2008

Birçok yeni projede satışlar artık maket üzerinden gerçekleştiriliyor. Bu gelişim maketten satışın artı ve eksi yönlerinin doğru değerlendirilmesini gündeme getiriyor. Bu konuda ABinvest Genel Müdürü Zafer Arslan konut alıclıalrına şu uyarılarda bulunuyor.
Konut projelerinde canlanma ve beraberinde piyasadaki arzın talebi karşılayamaması ile birçok proje maket üzerinden, henüz inşaat başlamadan pazarlanmaya başlandı. Satışlarının büyük bir çoğunluğu gerçekleştirildi. Yaşanan talep yoğunluğu ile birlikte pastadan pay almak isteyen, finansal kaynakları yetersiz, gayrimenkul projelerinde pazar tecrübeleri bulunmayan birçok firma sektöre girdi.
Bu süreçte maketten satışta yaşanan sorunları tanımlamak ve sorunlara karşı bilinçli önlemler almak Türkiye gayrimenkul sektörünün sağlıklı gelişimi için önem taşımaktadır. Sorunları üç grupta tanımlamak mümkün: “Satış sözleşmelerinin eksik düzenlenmesinden kaynaklanan sorunlar, maketten satışta alıcılara yapımcı firma tarafından verilmesi gereken teminatlar, inşaat firması ile ilintili kalite açısından kaynaklanan sorunlar.

Satış vaadi sözleşmesi
Öncelikle, satış vaadi sözleşmeleri yoğunlaşırsak, tüm sözleşmelerin noterden, düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olması gerekmektedir. Aksi takdirde, sözleşmeler hukuksal açıdan yetersiz olabileceğinden, alıcının gelecekte yaşayacağı her sıkıntının mağduriyet ile sonuçlanması kaçınılmaz olacaktır. Sözleşmelerde, müteahhit firmanın daha az vergi ödeme isteğinden kaynaklanan düşük tapu değerinden yapılan satışlar, satış sonrasında yüksek vergi cezaları ödemenize neden olabilecektir. Öyle ki banka kredisi kullanılıyorsa alınan kredi miktarı ile satışta gösterilen değer arasındaki fark vergi denetimlerinde gözden kaçmayacaktır.
Alıcılar sözleşmelerin noterden ve mutlaka satın alınan gerçek değeri üzerinden olması konusunda ısrarlı olmalıdır. Ayrıca satış sözleşmeleri, müteahhidin taahhütlerini net belirtilmeli ve her iki tarafın da hakları korumalıdır. Bu konu ile ilgili önemli bir diğer nokta, alıcının mutlaka kat irtifakı tapusunu sözleşme ile birlikte alması ve sözleşmenin tapuya tescil edilmesidir. Kat irtifakı tapusu kişinin arsa üzerindeki payını ve hangi bağımsız bölümün ona ait olacağı konusunda bir garantördür. Bununla birlikte teknik şartname ve projenin inşaat ruhsatı satış öncesinde incelenmesi gereken belgeler arasındadır.

Alıcıya verilen teminatlar
Proje üzerinden gerçekleşen konut satışlarında bir diğer konu müteahhit firma tarafından alıcıya verilmesi gereken teminatlardır. Projenin tamamlanma süreci ve dolayısıyla konutun teslim edilmeme riski alıcıyı kendi finansal geleceği açısından önemli ölçüde düşündürmelidir. Konut kredisi kullanan bir alıcı için düşünürsek  yüzde 25 gibi bir peşinatı ödedikten sonra kredi taksiti ödemesi ve faiz yükü ile hemen satış sözleşmesini imzaladığında karşı karşıya kalmaktadır. Alıcı, konut kredi taksiti ve konutu teslim edilene kadar yaşadığı konuttaki kira ile birlikte, daha konut teslim edilmeden önemli bir aylık ödeme yükü altına girmiş oluyor.

Bir örnek üzerinden bakarsak, bir konut projesinde, 200 bin YTL değerine sahip daire için yüzde 25 peşinat alındığını, 2 yıl sonra konutun teslim edileceğini ve alıcının yüzde 75 için yüzde 1,55 faiz oranı ile 10 yıl vadeyle konut kredisi kullandığını varsayalım. 50 bin YTL peşinatı ödedikten hemen sonra kişi 150 bin YTL’lik kredi için her ay 2 bin 852 YTL’lik bir anapara+faiz ödemesi yapacaktır. Alıcının şu an oturduğu konuta 1000 YTL kira ödediğini düşünürsek, evini teslim alana kadar katlandığı ödeme yükünün peşinat + kredi taksitleri + kira, toplam 142 bin 448 YTL olduğunu görürüz. Bir de, aynı gayrimenkul için kişinin kredi ödemesine konut teslim tarihinden sonra- yani 2 yıl sonra- başladığını düşünelim. 50 bin YTL peşinat ve 24 bin YTL 2 yıllık kira ödemesi ile birlikte alıcı evini teslim alana kadar toplam 74 bin YTL ödemiş oluyor. Böylece kişinin, evini kat mülkiyetli teslim alana kadar ödediği toplam tutar yarıya düşmektedir ki, bu da alıcının satın alma kararını vermesi için çok önemli bir faktör olarak karşımıza çıkmaktadır.

İnşaat firmasının niteliği
Maketten satışta önem verilmesi gereken başka bir konu ise, ürünün kalitesi ve mimari projeye uygunluğudur. Örnek dairede sunulan ürün kalitesi ile teslim edilen dairelerdeki ürünlerin örtüşmesi gerekmektedir. Henüz sadece maketten tanımlanmış bir dairenin tesliminde elinizde ne olacağı ile ilgili garanti tamamen firmaların yönetimindedir. Nitekim tamamlanamayan projelerin ya da vaat edilen kalitenin teslim edilememesinin başlıca nedenlerinden biri artan inşaat maliyetlerini karşılayamayan inşaat firmalarıdır. 2006 yılını örnek alırsak, ekonomide yaşanan istikrarsızlıkla birlikte alıcıların güveni azalmış, buna bağlı talep düşüşü yaşanmış ve sonrasında da inşaat firmaları birçok projede fiyat indirimine gitmek durumunda kalmıştır.

Ayrıca, inşaat maliyetlerinin 2006 yılında bir önceki yıla göre yüzde 20,6’lık bir artışı birçok firmayı önemli ölçüde etkilemiştir. Artan inşaat maliyetleri, azalan talep ve buna bağlı fiyat indirimleri karşısında yeterli öz sermayeye sahip olmayan firmalar, başladıkları projelerde zor durumda kalmışlardır. Bu noktada, firmanın inşaatı bitirebilme kabiliyeti, kullandığı malzeme ve işçiliğin de denetlenmesi gereklidir. Kredi kullanılan projelerde müteahhit firma ile birlikte banka da, tüketiciyi koruma kanununa göre müteselsilen sorumludur. Tüm bunların bütününe baktığımızda proje geliştirici ve inşaat firmasının önemi ve kredibilitesi ön plana çıkmaktadır.
 

Projeden satışlarda alıcıya sunulan fırsatlar
Birçok yeni projede satışlar artık maket üzerinden gerçekleştiriliyor. Bu gelişim maketten satışın artı ve eksi yönlerinin doğru değerlendirilmesini gündeme getiriyor.
Türkiye'de 2005 yılı itibariyle gayrimenkul sektöründe yaşanan canlılık beraberinde finans, güvence ve kalite gibi konuları da gündemimize taşımıştır. Mortgage'nin henüz ülkemizde yürürlüğe konulmamış olmasına rağmen, konut piyasasındaki hareketlilik sonucu, bankalar konut kredilerine yoğunlaşırken, kredi seçeneklerini de daha geniş kitleye yayarak stratejiler oluşturmaya başlamıştır.

Artan talebe paralel olarak, kalite çıtası yüksek konut projelerinin üretimi artmıştır. Birçok yeni projede satışlar artık maket üzerinden gerçekleştirilmektedir. Bu gelişim maketten satışın artı ve eksi yönlerinin doğru değerlendirilmesini gündeme getirmektedir. Gelişen gayrimenkul pazarında alıcının korunması, 'Title Insurance' gibi kavramlar ülkemizde tartışılır hale gelmesi gerekmektedir.

Amerika'daki örneklere bakıldığında projeden yapılan satışlarda alıcıya sunulan fırsatlar şöyle tanımlanabilir:

Düşük peşinatla satın alma fırsatı ( yüzde 5 peşinatla)
Alıcı iyi bir kredi skoru ve kendi bankasından o konut için kredi alabileceğini belgeleyen bir taahhüt mektubu getirebildiği sürece, proje geliştirici firmalar alıcıya yüzde 5 gibi peşinatla konutu satarlar. Yatırılan yüzde 5 peşinat dışında konut teslim alınıncaya kadar başka herhangi bir ad altında ödeme yapılmaz.

Örnek olarak, 500.000 dolar değerinde bir konuta, proje aşamasında girildiğinde yüzde 5 oranında bir peşinat alındığı varsayarsak, cebinizden çıkacak olan tutar 25.000 dolarla sınırlı kalacaktır. Konut teslim edilip mülkiyeti sizin üzerinize geçene kadar herhangi başka bir ödeme yapmanıza gerek yok. Bu noktadan sonra konutunuzu kiralayabileceğiniz için de mortgage ödemelerinin büyük bir kısmını kira gelirinden karşılayabiliyorsunuz. Hatta eğer şanslı iseniz, iyi bir yatırım yapmışsanız, kiradan sonra elinize para bile kalabilir.

Yüksek yatırım getirisi
Projeden satın almanın önemli bir diğer avantajı, sizin projeye girmenizden teslimata kadar olan süre içinde, evin fiyatının artması ve böylece yatırımınızın getirisinin yükselmesidir. Örneğin Florida'nın Disneyland'la özdeşleşen kenti Orlando'yu ele alırsak son 10 yılda ev fiyatlarının yıllık ortalama yüzde 7 oranında arttığını görmekteyiz. (Orlando'da sadece son iki yıla baktığımızda ise bu oran 2006'da yüzde 21, 2005'de yüzde 35 gibi artışlarla karşımıza çıkmaktadır.) Bu da bizim 500 bin dolarlık evimizdeki artışı 2 yılda yıllık yüzde 7'lik bir değer artışı ile 570 bin dolara çıkarmaktadır. Her ne kadar bu artış Türkiye için çok çarpıcı gelmese de, yatırılan peşinatın sadece 25 bin dolar olduğunu düşündüğümüzde yatırımın getirisi yüzde 280 gibi küçümsenmeyecek bir yüzdeye ulaştığını görmekteyiz.           
    
Alıcının korunması
Hemen hemen tüm gayrimenkul projelerinin finansmanı ABD'de bir finansal kurum tarafından yapıldığından, proje geliştirici, yatırımcı, pazarlama ve inşaat şirketi banka tarafından sıkı bir finansal ve teknik proje denetimine tabi tutulurlar.

Örneğin proje geliştiricilerinin ve yatırımcının bankaya sunduğu mimari konsept ve satış modeli, projeyi finanse edecek bankanın gayrimenkul proje finansmanında deneyimli uzmanları tarafından irdelenir. Banka eğer projeyi beğenirse, kimlerin projeden konut alabileceğine (kredibilite açısından), hangi inşaat şirketinin bu işi yapabileceğine, hangi fiyatlarla, hangi tür malzemeler kullanabileceğine kadar detaylandırıp kontrol eder onaylar ve en az yüzde 60'ını satılmadan projeyi kredilendirmez.

Dolayısıyla, projenin başarısı açısından banka kendi çıkarlarını korurken alıcının haklarını korumakta da titiz davranır. Yatırılan tüm yüzde 5 peşinatlar bloke hesaplarda muhafaza edilir. Eğer projeden vazgeçilirse veya yeterli satış yapılmazsa, bu yatırılan peşinatlara proje geliştirme şirketi ve inşaat şirketi tarafından dokunulmadığından iadesinde de problem yaşanmaz.

Tabii ki burada göz ardı etmememiz gereken ve önemli faktörlerden biri de bu tür gayrimenkul projelerini kredilendiren bankaların bu konuda çok deneyimli bir kadroya sahip olmalarıdır.

Tapu garantisi
Tapu garantisi yurtdışında bankalar tarafından çok önemsenen, olmazsa olmaz bir enstrümandır. Öyle ki, sigortası olmayan gayrimenkullere kredi verilmemektedir. Bu şekilde bankalar kendilerini korurken, alıcıların da mülkiyet haklarını bir nevi korumuş olurlar.

Son zamanlarda Türkiye'de sıkça karşılaşılan tapu iptal davalarına karşı tapu garantisi önemli bir güvence olmaktadır. Aynı zamanda Amerika'daki gayrimenkul piyasasında ihtisaslaşmaya gidilmesi sonucunda proje geliştirici, yatırımcı, inşaat şirketi, pazarlama, finansman gibi farklı oyuncuların olması, herkesin birbirini denetlemesine imkân vermektedir. Satıcılar da aynı zamanda uzun vadeli düşündüklerinden emlakçıları da koruma konusunda çok titizdirler.



E-mail:
Şifre:
Şifremi unuttum.
Kayıt ol